东吴证券：地产政策仍存在较高提升预期

投资要点

大都依赖性新政策过后连带、快速蔓延，需求量末端新政策调整较频繁。去年 9 月房长江实业业零售商诞生“新政策塔上”，2022 年以来新政策暖风频吹，国内有近 60 个小城市分心了房长江实业业依赖性新政策，前期主要以三四本站小城市偏重于，原是已经扩大至热点二本站小城市。从代表小城市看，3 月郑州分心限购，老年人来郑州投亲养老，准许其投向家庭成员新购一套住房；武汉首套、二套房贷债券下调了 40 个基点近。分本站看，北上广深 4 个一本站小城市主要跟随 LPR 下调了房贷债券。17 个二本站小城市执行了房长江实业业分心新政策，构成了降低首付数量、下调银行贷款债券、加大人才吸引着力、发给购房补贴、提极高而政府银行贷款额度等方面，新政策种类丰富。32 个三四本站小城市共发布了 39 条房长江实业业宽松新政策，集中在调低而政府银行贷款条件、发给购房补贴等方面，其中，有 6 个三本站小城市下调了房贷首付数量。分新政策着力看，原是有二三本站小城市数度释放新政策信号，一本站小城市有力的新政策动作较少，房长江实业业尚未曾诞生大规模新政策TE。除上海外，近期一本站小城市房长江实业业依旧表原是低平，新政策分心空间较大。新政策实施着力较极高的是 7 个一二本站、6 个三本站小城市，一二本站小城市以下调银行贷款债券偏重于，三本站小城市以下调首付数量偏重于；新政策实施着力中等的是 7 个二本站、7 个三本站小城市，以明显分心而政府银行贷款条件偏重于；新政策实施着力较低的是 5 个二本站小城市、14 个三四本站小城市，以分心而政府银行贷款条件、提极高而政府银行贷款额度、发给购房补贴及身份证新政策偏重于。

稳工商业需稳长江实业，各地“因城施策”分心长江实业依赖性新政策是对实原是上半年 5.5％的工商业增长目标的捍卫。从 GDP %比看，2020 年房长江实业业及其产业链约%而今 GDP 的 16％。从投资看，2020 年房长江实业业开发投资%人民币投资的 27.3％。从大都内政收入构成看，大都政府依赖土地内政，2020 年土地出让收入和房长江实业业专项税合计%大都内政收入的 37.6％。房长江实业业是而今工商业的重要正因如此，稳工商业需稳长江实业，今年要实原是 5.5％近的工商业增速，离不开房长江实业业零售商的稳固。

但原是有新政策分心高度还难于振奋不济的长江实业需求量，长江实业新政策仍假定较极高缓解期望。举例来说房长江实业业形势依然不容乐观：邻近地区购房热情疲软、房企拿地保持严肃、长江实业的销售投资仍低迷、房企债务极高风险仍存，类比疫情反弹、扩散的大期望，原是有仍处于零售商热诚不足与新政策转暖的博弈期，我们认为原是有的新政策分心高度还难于振奋不济的长江实业需求量。山冈零售商若想走到信用困局，关键在于补充末端缓解；二手房下降时关键在于限贷限购新政策的分心。从山冈看，房企信用极高风险仍在加剧产业链、需求量末端期望，担保对房企偿付热诚不足，直接影响山冈补充；人们对房企交付期房不信任，购房积极性依旧不会极高。若补充末端极高风险不抵消，针对需求量末端的新政策效果将极为有限。从二手房看，由于大部分热点小城市二手房银行贷款限价新政策未曾连带，邻近地区银行贷款额度仍受限，单纯降低房贷债券对振奋邻近地区购买二手房的热情发挥作用很小。举例来说房长江实业业“零售商塔上”仍未曾显原是，我们预料本轮新政策分心着力还将更进一步增强。

投资表示同意：短期看，在前推住房补充侧构造改革过程中，增加保障性出租住房补充是而今 2022 年的主旋律，中长期看，随着部分极高风险房企的屈曲，零售业整体将得到优化，兼顾融资、开通优势、流动性充裕的龙头房企零售商份额下半年提升。表示同意关注在出租楼房领域已先发布局且极高信用的躯干企业：万达的发展、利达 A、招商蛇口、中国海外的发展、我真心我家。

极高风险若有：房长江实业业依赖性新政策调低不及期望；零售业下行线过后，的销售不及期望；零售业信用极高风险过后蔓延；疫情反复、的发展的大期望。

来源:金融界